El sector del comercio minorista, junto con el turismo y la industria hotelera, ha sido una de las mayores víctimas de la pandemia, desde la proclamación del estado nacional de alarma en España el 15 de marzo, cuando se prohibieron todas las actividades comerciales y se cerraron cientos de locales alquilados. Con la reapertura de los centros comerciales y la entrada en la llamada “nueva normalidad”, quedaba por ver cómo se resolverá el problema de los alquileres comerciales entre propietarios e inquilinos.
Durante el confinamiento, la mayoría de los propietarios decidieron aplazar temporalmente los alquileres comerciales. En el caso de los grandes tenedores con pymes y autónomos como inquilinos, el aplazamiento fue cubierto por el Real Decreto aprobado por el gobierno el 21 de abril, que preveía un período máximo de cuatro meses. En el preámbulo del RD 15/2020 se señalaba que se optaba por una reglamentación conforme a la cláusula rebus sic stantibus, que permite una modificación temporal de las condiciones contractuales a fin de evitar cargas excesivas a los inquilinos como consecuencia de la pandemia, siempre que concurran circunstancias nuevas, que alteren las condiciones que se tenían cuando entraron en aplicación las obligaciones en cuestión.
En el último año se presentaron varias demandas ante los tribunales españoles por el impago de alquileres comerciales debido a la crisis del Covid-19.
En una demanda interpuesta por “Implantaciones Comerciales Del Mediterráneo S.L.” (en adelante “Implantaciones Comerciales”) contra RPFI Vitoria, S.L.U.”(propietaria del centro comercial El Boulevard en Vitoria), se ha pronunciado por primera vez la Audiencia Provincial de Álava en su sentencia de fecha 30 de junio de 2021, confirmando el derecho de las tiendas a minoraciones de la renta fija por alteraciones sustanciales derivadas de la pandemia.
El contrato de alquiler firmado entre las partes en 2017, se pactó por un periodo de cinco años y la renta se fijó en base a un porcentaje del 6% aplicable sobre las ventas anuales, con una renta mínima garantizada de 2.530,32 euros mensuales, más 284,89 euros de gastos comunes.
La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda interpuesta por Implantaciones Comerciales al considerar aplicable la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la alteración sustancial en el equilibrio de las prestaciones del contrato producida por la situación de la pandemia, que ha determinado la declaración del estado de alarma, con cierre y limitaciones de la actividad comercial.
Contra dicha sentencia, Implantaciones Comerciales interpuso recurso de apelación, reiterando sus pretensiones de que se deje sin efecto, desde la primera declaración del estado de alarma hasta la finalización de la relación contractual, la renta mínima garantizada y se fije la renta en función del porcentaje pactado para la renta variable. Subsidiariamente, la reducción de la renta en un 100% durante el periodo de cierre obligatorio, y el 50% durante el establecimiento del estado de alarma, hasta la finalización de la relación contractual.
Como motivos del recurso, hace mención a la distribución equitativa del desequilibrio que a su juicio no se cumple con lo resuelto, teniendo en cuenta los porcentajes de caída de las ventas. Por ello, entiende que la referencia sólo al porcentaje variable pactado es el sistema equitativo.
La cuestión controvertida se redujo en este caso a la concreción de las medidas modificadoras del contrato que permitan una redistribución equitativa y justa de las obligaciones y derechos afectados, en orden a reequilibrar sus bases esenciales.
Dada la imprevisibilidad que la causa desequilibradora despliega asimismo para el futuro, la Audiencia Provincial ve razonable y eficaz la regulación de la moderación de la renta en función de las restricciones que en cada momento se imponga para el ejercicio del negocio, bien sea el cierre o las restricciones de aforo o limitaciones de horarios de apertura al público, por lo que confirmó en su integridad la sentencia del juzgado de primera instancia, que redujo la renta mínima garantizada en un 50% durante los periodos de cierre y en un 25% en los demás afectados por otras restricciones, sin perjuicio de las moratorias que asimismo puedan acordar las partes.
La Audiencia Provincial hace hincapié en que es necesario establecer un mecanismo que distribuya entre las partes el perjuicio derivado de la situación excepcional, en cuanto desequilibra la obligación básica afectada, cual es el pago de la renta, mientras en nada se altera la cesión del uso del local.
“La carga de la renta deviene excesivamente gravosa para la arrendataria en ésos periodos, pero la supresión total de la obligación significaría transferir a la arrendadora todo el perjuicio, lo cual no es equitativo. Sin embargo, la variabilidad del importe de la renta que la arrendataria debe pagar en función del volumen de sus ventas es una incertidumbre contractual, no derivada de la situación excepcional causada por la pandemia”, Audiencia Provincial de Álava.
