El Tribunal Federal de Justicia de Alemania también confirma la rebaja de los alquileres comerciales por la pandemia

by Vanessa Guzek

El Tribunal Federal de Justicia de Alemania (en adelante “BGH“) ha confirmado el pasado miércoles  en su sentencia de 12 de enero de 2022 – XII ZR 8/21, dos años después del primer lockdown, la rebaja de los alquileres comerciales aplicando el principio de la alteración de la base del negocio (“Störung der Geschäftsgrundlage”) regulado en el § 313 (1) del Código Civil alemán, equivalente a la cláusula rebus sic stantibus aplicada por la Jurisprudencia española.

El BGH decidió que los arrendatarios de locales comerciales tendrán derecho a que se les reajusten los alquileres como consecuencia del lockdown por la pandemia, pero que no existe un derecho general a la rebaja, sino que siempre habrá que tener en cuenta las circunstancias individuales de cada caso, como pueden ser las pérdidas de ventas, las ayudas estatales y las prestaciones de los seguros.

En el caso concreto se trataba de una sucursal de la empresa textil alemana Kik en la zona de Chemnitz, que tuvo que cerrar su local del 19 de marzo al 19 de abril de 2020 debido a la pandemia. Por el cierre del local, Kik no pagó a la propiedad el alquiler del mes, que ascendía a 7.850 euros. Tras una reclamación judicial del pago de la totalidad del alquiler  presentado por la propiedad, el Tribunal Regional dictó sentencia estimando la demanda y condenando a Kik al pago de la renta, a pesar de la orden de cierre del Estado. Kik siguió negándose y la siguiente instancia superior, el Tribunal Regional Superior de Dresde, dictó sentencia parcialmente estimatoria a su favor, condenando a Kik al pago de  la mitad del alquiler. El BGH ha anulado ahora esta decisión con las siguientes argumentos:

  1. No puede entenderse la adaptación del contrato efectuada por el Tribunal Regional Superior en el sentido de que la renta durante el cierre del negocio se reduce a la mitad sin más, sino que hay que tener en cuenta las circunstancias concretas, porque el riesgo de restricción del uso del inmueble alquilado relacionado con la pandemia no afecta a ninguna de las dos partes del contrato de alquiler.
  2. Más bien se requiere una ponderación exhaustiva del caso individual en la que, en primer lugar, es importante ver qué desventajas ha sufrido el arrendatario debido al cierre de la empresa y su duración. En el caso de un arrendatario comercial, éstas consistirán, principalmente, en una disminución concreta del volumen de negocio durante el tiempo del cierre, pero referida sólo a ese alquiler concreto,  no al volumen de negocio total del grupo.
  3. También habrá que tener en cuenta qué medidas ha tomado o podría haber tomado el arrendatario para reducir las pérdidas inminentes durante el cierre del negocio. 
  4. Dado que un ajuste del contrato según el principio de alteración de la base del negocio  no puede conducir a una sobrecompensación de las pérdidas sufridas, las ventajas financieras que el arrendatario haya obtenido con las prestaciones estatales recibidas para compensar las desventajas causadas por la pandemia también deben tenerse en cuenta, en principio, a la hora de examinar lo razonable de su pretensión. En este contexto, es posible que también haya que tener en cuenta las prestaciones del seguro de la empresa arrendataria, que puede estar obligado a pagar.
  5. Por último, los intereses del propietario también deben tenerse en cuenta en la ponderación.

Las medidas de apoyo estatal, que se concedieron en forma de préstamo, quedan fuera de la ponderación requerida, ya que el arrendatario no logró ninguna compensación final por la pérdida de volumen de negocio sufrida.

Tras el pronunciamiento, el Tribunal Regional Superior de Dresde tendrá ahora que volver a decidir sobre el caso teniendo en cuenta las circunstancias individuales indicados por el BGH y examinar qué efectos económicos concretos tuvo el cierre del negocio para la demandada durante el período en cuestión, y si estas desventajas alcanzaron un nivel que hiciera necesario el reajuste del contrato de arrendamiento.

 

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